A convenção de condomínio é o documento mais importante da vida coletiva em um edifício. Ela organiza direitos, deveres e regras de convivência, e tem força vinculante sobre todos os condôminos. Mas até onde vai essa força? Quando a convenção de condomínio pode ser sobreposta por uma lei federal ou por dispositivos constitucionais?
Essas perguntas estiveram no centro de um painel jurídico realizado no ENACON 2026, evento promovido pelo SECOVI-SP, onde advogados especialistas em direito condominial debateram os conflitos entre normas privadas, legislação federal e a Constituição. O tema das locações por temporada, como as intermediadas por plataformas digitais, foi um dos pontos de maior tensão no debate.
O Que é a Convenção de Condomínio e Por Que Ela Importa
A convenção de condomínio é o instrumento jurídico que rege a vida interna de um edifício residencial ou comercial. Ela deve ser aprovada por, no mínimo, dois terços das frações ideais do condomínio e, uma vez registrada em cartório, passa a ter validade perante terceiros.
Entre os principais elementos que a convenção regula, estão:
- A destinação das unidades (residencial, comercial ou mista)
- As regras de uso das áreas comuns
- A forma de eleição e os poderes do síndico
- O quórum para deliberações em assembleia
- As penalidades por descumprimento do regimento interno
- A forma de rateio das despesas condominiais
Mais do que um regulamento interno, a convenção é o contrato social do condomínio. Ela expressa a vontade coletiva dos condôminos e cria um regime jurídico próprio, dentro dos limites que a lei permite.
Quando a Convenção Prevalece, Quando Ela Cede
A grande questão debatida no ENACON 2026 é justamente esta: a convenção pode tudo o que não seja expressamente proibido pela lei, ou ela só pode o que a lei expressamente autoriza?
A resposta está na hierarquia das normas. No ordenamento jurídico brasileiro, a Constituição Federal prevalece sobre tudo. Abaixo dela, estão as leis federais, como o Código Civil e a Lei de Condomínios (Lei 4.591/1964). A convenção de condomínio, por sua vez, é uma norma privada, e não pode contrariar nenhuma dessas camadas superiores.
A convenção de condomínio não é soberana. Ela é poderosa dentro dos limites que o ordenamento jurídico lhe confere, e qualquer cláusula que contrarie lei federal ou preceito constitucional pode ser anulada judicialmente.
Na prática, isso significa que:
A convenção PODE:
- Restringir o uso das áreas comuns com critérios razoáveis
- Estabelecer horários de silêncio e regras de convivência
- Definir o número máximo de veículos por unidade
- Regulamentar a presença de animais de estimação dentro dos limites jurisprudenciais atuais
- Criar penalidades proporcionais para infrações
A convenção NÃO PODE:
- Discriminar condôminos com base em raça, religião, origem ou qualquer outro critério proibido pela Constituição
- Suprimir o direito de voto de condôminos inadimplentes sem previsão legal
- Estabelecer multas confiscatórias ou desproporcionais
- Contrariar normas de ordem pública previstas no Código Civil
O Nó das Locações por Temporada: Airbnb e Plataformas Digitais
O tema que mais acende o debate jurídico nos condomínios brasileiros hoje é, sem dúvida, o das locações por temporada intermediadas por plataformas como Airbnb e similares. E a convenção de condomínio está no centro desse conflito.
A discussão jurídica se divide em dois campos opostos. De um lado, advogados e síndicos que defendem o direito do condomínio de proibir esse tipo de locação por meio da convenção, argumentando que a destinação residencial implica estabilidade, vizinhança conhecida e uso exclusivo pelos moradores. De outro, proprietários que enxergam na restrição uma violação ao direito de propriedade garantido pela Constituição Federal.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já se manifestou sobre o tema em decisões relevantes. Em linhas gerais, a jurisprudência tem caminhado no sentido de que a convenção de condomínio, aprovada em assembleia por quórum qualificado, pode restringir ou até proibir as locações por temporada nas unidades, desde que a proibição esteja expressamente prevista no documento.
Por Que Isso Afeta a Gestão do Condomínio?
A proliferação de locações por temporada em condomínios residenciais gera impactos concretos na gestão diária:
- Segurança: A rotatividade elevada de pessoas dificulta o controle de acesso e aumenta o risco de incidentes.
- Convivência: Hóspedes temporários frequentemente desconhecem as regras internas do condomínio.
- Infraestrutura: O uso intensivo das áreas comuns por hóspedes acelera o desgaste e pode elevar os custos de manutenção.
- Inadimplência: Em alguns casos, proprietários que alugam temporariamente podem ter dificuldades no rateio de taxas condominiais extraordinárias.
Para síndicos, a recomendação dos especialistas é clara: revise a convenção e inclua cláusula expressa sobre o tema, seja para regulamentar, seja para proibir as locações por temporada. Uma convenção omissa é campo fértil para litígios.
Como Atualizar a Convenção de Condomínio: O Que Síndicos Precisam Saber
A revisão da convenção de condomínio é um processo formal que exige atenção a requisitos legais. Não basta a boa intenção do síndico: é preciso seguir o rito correto para que as alterações tenham validade jurídica.
Quórum para alteração: O Código Civil (art. 1.351) exige a aprovação de dois terços dos votos dos condôminos para a alteração da convenção. Esse quórum é elevado exatamente para garantir que mudanças relevantes reflitam a vontade da maioria qualificada.
Passos essenciais para a atualização:
- Identifique os pontos desatualizados ou conflitantes com a legislação vigente
- Contrate um advogado especialista em direito condominial para elaborar as alterações
- Convoque uma assembleia extraordinária com pauta específica para a revisão
- Registre a convenção alterada em cartório de registro de imóveis
Atenção ao regulamento interno: Muitos síndicos confundem convenção com regulamento interno. A convenção é o documento de maior hierarquia e exige quórum qualificado para alteração. O regulamento interno, que detalha normas de convivência, pode ser alterado por quórum menor, conforme previsto na própria convenção.
Conflitos Judiciais: O Que Acontece Quando a Convenção é Contestada?
Quando um condômino entende que uma cláusula da convenção viola seus direitos, ele pode questionar sua validade judicialmente. E aqui reside um dos maiores riscos para condomínios com convenções desatualizadas ou mal redigidas.
Principais motivos de contestação judicial:
| Motivo da Contestação | Risco para o Condomínio |
|---|---|
| Multas desproporcionais | Anulação da cobrança e devolução de valores |
| Restrição discriminatória | Invalidação da cláusula e possível indenização |
| Proibição de animal sem base legal | Decisão judicial contrária ao condomínio |
| Quórum incorreto na aprovação | Nulidade de toda a assembleia |
| Ausência de previsão sobre locação por temporada | Insegurança jurídica e litígios frequentes |
Uma convenção sólida, atualizada e bem fundamentada é, na prática, o melhor instrumento de prevenção de conflitos que um condomínio pode ter. Ela reduz litígios, protege o síndico de responsabilizações indevidas e garante previsibilidade para todos os moradores.
O Papel do Síndico na Aplicação da Convenção
O síndico é o executor das normas previstas na convenção. Ele não cria as regras, mas tem o dever legal de fazê-las cumprir. Isso significa que ignorar uma infração à convenção, mesmo por questões de conveniência ou pressão de grupos de moradores, pode gerar responsabilidade ao gestor.
Por outro lado, o síndico também não pode extrapolar os limites da convenção. Aplicar penalidades não previstas no documento, impedir o acesso de condôminos às áreas comuns sem respaldo jurídico ou tomar decisões unilaterais em matérias que exigem deliberação assemblear são práticas que podem responsabilizar pessoalmente o síndico.
A boa gestão condominial começa, portanto, por um profundo conhecimento da convenção vigente. Síndicos que não dominam o documento que governa o condomínio estão expostos a riscos jurídicos e conflitos evitáveis.
Conclusão
A convenção de condomínio é um instrumento poderoso, mas não ilimitado. Ela deve estar permanentemente alinhada à legislação vigente, à jurisprudência dos tribunais e às necessidades reais da comunidade condominial. O debate promovido no ENACON 2026 reforça que condomínios com convenções desatualizadas estão mais vulneráveis a conflitos jurídicos, especialmente diante de temas novos como as locações por temporada.
Se a convenção do seu condomínio não foi revisada nos últimos anos, este é o momento de agir. Gestão inteligente transforma condomínios, e tudo começa por ter as bases jurídicas no lugar certo.