CRA-SP recomenda registro obrigatório para síndicos e administradoras. Mas isso é mesmo lei?
O debate sobre a profissionalização da gestão condominial ganhou novo capítulo em 2026. O Conselho Regional de Administração de São Paulo, o CRA-SP, voltou a orientar condomínios a contratarem apenas síndicos e administradoras com registro ativo no Conselho. Em resposta imediata, a Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo, a AABIC, rebateu a posição e afirmou que não existe obrigatoriedade legal para esse registro.
O impasse coloca síndicos e conselheiros em uma posição delicada: de um lado, uma orientação de um órgão de classe com peso institucional; do outro, a negativa de uma das entidades mais representativas do setor. Antes de tomar qualquer decisão, é fundamental entender o que cada lado argumenta, o que diz a legislação e o que isso significa na prática para a administração do seu condomínio.
O que o CRA-SP está orientando e por qual motivo
O CRA-SP fundamenta sua orientação na Lei Federal 4.769/1965, que regulamenta o exercício da profissão de Administrador, e na resolução normativa do Conselho Federal de Administração (CFA). O argumento central é que a administração de condomínios, por envolver gestão orçamentária, contratação de pessoal, prestação de contas e tomada de decisões administrativas, configura exercício típico da profissão de administrador.
Com base nesse entendimento, o Conselho defende que:
- Síndicos profissionais (externos, contratados) deveriam possuir registro ativo no CRA;
- Administradoras de condomínios deveriam operar com responsável técnico devidamente registrado;
- Condomínios que contratam serviços sem esse registro estariam expostos a riscos jurídicos.
A orientação não é nova. O CRA-SP já havia se manifestado em momentos anteriores sobre o tema, mas a repetição do posicionamento em 2026 indica uma estratégia de pressão institucional para ampliar o alcance da norma.
Por que a AABIC discorda e qual é o argumento jurídico
A AABIC, por sua vez, sustenta que a obrigatoriedade do registro no CRA não encontra respaldo na legislação específica que rege os condomínios edilícios. O marco legal do setor é a Lei 10.406/2002 (Código Civil), que no Capítulo VII disciplina a administração dos condomínios, e a Lei 4.591/1964, que trata dos condomínios em edificações.
Em nenhum desses diplomas legais há exigência de registro em conselho profissional para o exercício das funções de síndico ou de administradora de condomínios. Segundo a entidade, a gestão condominial possui natureza jurídica própria, distinta do exercício liberal da profissão de administrador, o que afastaria a aplicação compulsória das normas do CFA e do CRA-SP.
Os principais pontos da posição da AABIC são:
- A legislação condominial não prevê vínculo com nenhum conselho profissional específico;
- Qualquer pessoa física, inclusive moradores sem formação em administração, pode ser eleita síndica pela assembleia;
- Administradoras de condomínios atuam como prestadoras de serviços, categoria que não exige registro no CRA;
- A imposição de registro configuraria restrição ao livre exercício de atividade econômica sem amparo legal.
O que diz a legislação: um panorama objetivo
Para além do embate institucional, o que a lei efetivamente estabelece? Veja um resumo dos pontos centrais:
Comparativo normativo: legislação condominial vs. regulamentação do CRA-SP
| Aspecto | Legislação Condominial (CC/2002 e Lei 4.591/64) | Posição do CRA-SP |
|---|---|---|
| Quem pode ser síndico | Qualquer pessoa física ou jurídica | Profissional com registro no CRA |
| Exigência de formação | Não prevista em lei | Formação em Administração recomendada |
| Registro profissional obrigatório | Não previsto | Sim, segundo orientação do Conselho |
| Penalidade por ausência de registro | Não prevista na lei condominial | Possível enquadramento como exercício ilegal da profissão |
| Decisão final sobre contratação | Assembleia de condôminos | Não se aplica |
A ausência de previsão legal expressa é o ponto mais relevante para síndicos e administradoras. Até o momento, não há decisão judicial consolidada em âmbito nacional que torne obrigatório o registro no CRA para administrar condomínios.
Qual o impacto prático para síndicos e condomínios?
A controvérsia entre CRA-SP e AABIC pode parecer um debate restrito ao mundo jurídico, mas tem implicações diretas para quem administra ou contrata gestão condominial.
Para síndicos moradores (condôminos eleitos)
O síndico morador, eleito em assembleia, exerce um mandato de gestão com base no Código Civil. A orientação do CRA-SP não o impede de exercer a função, mas é prudente acompanhar o desenvolvimento do debate, especialmente se o condomínio receber alguma notificação ou questionamento relacionado ao tema.
Para síndicos profissionais externos
Este é o grupo mais diretamente afetado. O síndico profissional, contratado como prestador de serviços, opera em uma zona de maior exposição ao argumento do CRA-SP. Ter o registro ativo no Conselho pode representar um diferencial competitivo no mercado, além de reduzir riscos em eventual questionamento jurídico.
Para administradoras de condomínios
Administradoras que já possuem responsável técnico registrado no CRA não precisam se preocupar. Para as que não têm, a orientação do Conselho aumenta a pressão, ainda que não exista sanção legal imediata. A tendência do mercado aponta para maior valorização de empresas que atendam a critérios formais de qualificação.
O debate sobre a obrigatoriedade do registro reflete um movimento mais amplo de profissionalização da gestão condominial. Independentemente do desfecho jurídico, condomínios que contratam gestores qualificados e com histórico comprovado tendem a ter melhores resultados em controle de custos, transparência e resolução de conflitos.
Profissionalização da gestão: além do registro formal
O embate entre CRA-SP e AABIC evidencia algo que vai além da questão do registro: o mercado condominial brasileiro está em processo acelerado de profissionalização. A demanda por gestores capacitados, transparentes e que dominem tanto a legislação quanto as ferramentas tecnológicas disponíveis nunca foi tão alta.
Alguns indicadores reforçam essa tendência:
- O número de condomínios no Brasil supera 500 mil, segundo estimativas do setor imobiliário;
- A inadimplência condominial é um desafio recorrente em boa parte desses empreendimentos;
- A complexidade da gestão aumentou com novas obrigações fiscais, trabalhistas e a aplicação da LGPD aos dados de moradores e visitantes.
Nesse contexto, a discussão sobre quem pode ou não administrar um condomínio é legítima. Mas o registro em conselho profissional é apenas um dos muitos critérios que devem ser avaliados na contratação de um gestor ou administradora.
Critérios práticos para escolher uma boa administradora
Independentemente do desfecho do debate entre CRA-SP e AABIC, síndicos e assembleias devem avaliar:
- Experiência comprovada no setor condominial;
- Referências de outros condomínios administrados;
- Estrutura tecnológica para prestação de contas e comunicação com moradores;
- Conhecimento atualizado da legislação condominial, trabalhista e fiscal;
- Política clara de atendimento a moradores e resolução de conflitos;
- Transparência nos relatórios financeiros e na gestão de contratos.
O que esperar dos próximos meses?
A tendência é que o debate se intensifique antes de se resolver. O CRA-SP pode buscar respaldo em decisões administrativas do CFA ou até mesmo em ações judiciais para consolidar sua posição. A AABIC, por sua vez, deve continuar pressionando junto ao Legislativo para que qualquer exigência de registro passe por regulamentação específica do setor.
O cenário mais provável no curto prazo é de indefinição jurídica, o que reforça a importância de o condomínio tomar decisões baseadas em critérios objetivos de qualificação e não apenas na presença ou ausência de um registro formal.
Para síndicos, a melhor postura é manter-se informado sobre o desenvolvimento do tema e, se for o caso, consultar o advogado ou assessor jurídico do condomínio antes de assinar qualquer contrato com base em uma obrigatoriedade ainda não confirmada em lei.
Conclusão
O posicionamento do CRA-SP reacende uma discussão importante sobre os limites e as exigências da profissão de gestor condominial. A rebatida da AABIC, fundamentada na ausência de previsão legal expressa, mantém o tema em aberto. O que está claro é que a profissionalização da gestão condominial é um caminho sem volta, e condomínios que investem em gestores qualificados saem na frente, independentemente de qualquer obrigatoriedade formal. Gestão inteligente transforma condomínios, e esse princípio vale tanto para a escolha do síndico quanto para cada decisão tomada em assembleia.