Uma multa de R$ 10 mil que acende o sinal de alerta no setor condominial
Uma empresa de sindicatura foi autuada em mais de R$ 10 mil por exercer atividades sem o devido registro no Conselho Regional de Administração (CRA-SP). A decisão, proferida recentemente pela justiça, reacendeu um debate antigo — e mal resolvido — sobre os limites legais da atuação de síndicos profissionais e empresas de gestão condominial no Brasil.
Para síndicos, administradoras e moradores que contratam esses serviços, entender o que está em jogo é fundamental. Afinal, as consequências de uma contratação irregular podem ir muito além de uma multa administrativa.
O que é o CRA e por que ele importa para condomínios?
O Conselho Regional de Administração é o órgão responsável por fiscalizar e regulamentar o exercício da profissão de administrador no Brasil, com base na Lei Federal nº 4.769/1965. Em tese, qualquer empresa ou profissional que preste serviços de administração — incluindo a gestão condominial — deveria estar devidamente registrado no conselho competente.
A questão é que, durante décadas, o mercado condominial operou em uma zona cinzenta. Síndicos profissionais, empresas de sindicatura e administradoras cresceram em número sem que houvesse uma regulamentação clara e amplamente aplicada sobre a necessidade desse registro.
O caso recente muda esse cenário de forma significativa: demonstra que o CRA-SP está atuando de forma ativa na fiscalização do setor, e que as penalidades são reais e imediatas.
O que a decisão judicial diz, na prática?
A justiça afastou a obrigatoriedade de registro de síndicos pessoas físicas no CRA-SP, mas manteve a exigência para empresas que prestam serviços de sindicatura de forma profissional e remunerada.
Essa distinção é central para entender o impacto da decisão:
- Síndico morador (condômino): não precisa de registro no CRA para exercer o cargo, pois sua atuação é considerada representação de interesse coletivo, não prestação de serviço profissional de administração.
- Síndico profissional pessoa física: a situação ainda gera interpretações divergentes no Judiciário, mas a tendência é de maior exigência regulatória.
- Empresa de sindicatura: obrigada ao registro no CRA para atuar legalmente, sob pena de autuação e multa.
Para o mercado condominial, isso representa uma virada importante. Administradoras que atuam como síndico externo ou que oferecem pacotes de “sindicatura profissional” precisam revisar sua situação cadastral com urgência.
Quais os riscos jurídicos para o condomínio contratante?
A pergunta que muitos síndicos e administradoras fazem é: “Se o prestador for autuado, o condomínio também sofre consequências?”
A resposta é: possivelmente sim. Entre os riscos para o condomínio que contrata um serviço de sindicatura sem regularização junto ao CRA, destacam-se:
- Nulidade de contratos: decisões administrativas ou judiciais podem questionar a validade de contratos firmados com empresas irregulares.
- Responsabilidade solidária: em algumas interpretações, o contratante pode ser responsabilizado por facilitar o exercício irregular de atividade regulamentada.
- Impugnação de atos administrativos: assembleias, deliberações e atos praticados sob gestão de um síndico ou empresa em situação irregular podem ser contestados judicialmente por condôminos.
- Dificuldades em processos de prestação de contas: a irregularidade do gestor pode ser usada como argumento em disputas judiciais envolvendo o condomínio.
Esses riscos tornam a due diligence na contratação de serviços condominiais ainda mais importante do que já era.
Como verificar a regularidade de uma empresa de sindicatura?
Antes de contratar qualquer empresa para a gestão do condomínio, o síndico ou a administradora deve realizar uma verificação básica, mas essencial:
- Consulte o site do CRA do seu estado: todos os conselhos regionais disponibilizam ferramentas de busca para verificar o registro de empresas e profissionais.
- Solicite o número de registro em contrato: qualquer empresa regularmente constituída deve apresentar seu número de registro no CRA sem dificuldades.
- Verifique a regularidade junto ao CFO (Conselho Federal de Administração): o registro estadual deve estar vinculado a uma situação regular junto ao conselho federal.
- Analise o contrato com assessoria jurídica especializada: contratos de sindicatura envolvem responsabilidades complexas; um parecer jurídico preventivo evita problemas futuros.
- Peça certidão negativa de débitos junto ao CRA: assim como se faz com fornecedores em geral, a certidão garante que não há pendências ou processos administrativos em aberto.
O debate sobre a regulamentação do síndico profissional
O caso do CRA-SP é mais um capítulo de uma discussão que já tramita há anos no Congresso Nacional. O Projeto de Lei nº 906/2023, entre outros, busca regulamentar a profissão de síndico no Brasil, criando critérios de habilitação, formação mínima e registro profissional obrigatório.
Hoje, qualquer condômino pode ser eleito síndico, independentemente de formação ou experiência. Essa abertura, que tem raízes no Código Civil, garante autonomia condominial, mas também expõe o patrimônio coletivo a riscos de má gestão.
A tendência do mercado aponta para uma profissionalização crescente:
Panorama da profissionalização da gestão condominial no Brasil
| Perfil do gestor | Situação legal atual | Tendência regulatória |
|---|---|---|
| Síndico morador | Livre, sem exigência de registro | Manutenção da liberdade condominial |
| Síndico profissional (PF) | Zona cinzenta; decisões divergentes | Regulamentação em discussão no Congresso |
| Empresa de sindicatura | Registro no CRA exigido e fiscalizado | Fiscalização crescente e penalidades |
| Administradora de condomínios | Registro no CRA geralmente exigido | Maior rigor na fiscalização |
A decisão recente do CRA-SP vai ao encontro dessa tendência: o mercado condominial está amadurecendo e a informalidade tem prazo de validade.
O que administradoras e síndicos profissionais devem fazer agora?
A resposta mais simples é: regularizar a situação antes que a fiscalização chegue. As etapas práticas incluem:
- Verificar o enquadramento da atividade: nem toda empresa de gestão condominial precisa obrigatoriamente de registro no CRA, mas a fronteira entre “administração” e “prestação de serviços operacionais” é cada vez mais fiscalizada. Consulte um advogado especializado.
- Registrar-se no CRA caso a atividade se enquadre: o processo de registro envolve documentação da empresa, comprovação de responsável técnico habilitado e pagamento de anuidade.
- Rever contratos em vigor: contratos que não mencionam o registro profissional do prestador podem precisar de aditivos.
- Comunicar o corpo diretivo do condomínio: síndicos devem informar a assembleia sobre eventuais mudanças na situação da administradora ou da empresa de sindicatura contratada.
Gestão condominial profissional: um caminho sem volta
O episódio da empresa autuada em mais de R$ 10 mil não é um caso isolado. Representa uma mudança estrutural no setor: a profissionalização da gestão condominial deixou de ser um diferencial e passou a ser uma obrigação legal para determinados perfis de atuação.
Para o síndico que deseja proteger o seu condomínio, a mensagem é clara: a due diligence jurídica na contratação de serviços de gestão é tão importante quanto a análise financeira. Condomínios bem geridos são condomínios legalmente seguros.
Fique atento às mudanças legais no setor e mantenha sua gestão dentro dos conformes. O custo da prevenção é sempre menor do que o custo do litígio.
Fontes
Conteúdo do blog da Safer Portaria Remota
A Safer faz portaria remota para condomínios na Baixada Santista, com centrais próprias em Santos e Praia Grande. Conheça as soluções, veja quanto custa ou fale com a central 24 horas: 0800 121 6551.