Todo ano eleitoral, a convivência em condomínio enfrenta um teste de maturidade coletiva. Cartazes nas janelas, adesivos nos carros, bandeiras nas sacadas e discussões acaloradas nos grupos de WhatsApp transformam espaços antes tranquilos em verdadeiros palcos de disputas políticas. A boa notícia é que a legislação eleitoral e condominial, combinadas, oferecem um caminho claro para evitar que as eleições 2026 virem uma fonte de conflito entre vizinhos.
O papel do síndico, nesse contexto, vai muito além de “apagar incêndios”. Conhecer as regras, comunicá-las com antecedência e aplicá-las de forma imparcial é o que separa uma gestão profissional de uma administração reativa.
O que a lei diz sobre propaganda eleitoral em condomínios
A Lei das Eleições (Lei nº 9.504/1997), especialmente após as alterações trazidas pela Lei nº 13.488/2017, estabelece regras específicas para a exposição de material eleitoral. Mas há uma intersecção importante com o Código Civil e com a convenção condominial que todo síndico precisa entender.
O ponto central é a distinção entre área privativa e área comum.
Área privativa: o morador tem direito de opinião
Dentro do seu apartamento ou casa, o condômino tem liberdade de expressão garantida pela Constituição Federal. Isso significa que, nas janelas e sacadas visíveis do exterior, o morador pode, em princípio, expor material de apoio a candidatos, desde que:
- A convenção ou o regulamento interno não proíba expressamente a fixação de objetos nas fachadas
- O material não cause danos à edificação
- Não haja poluição visual que contrarie normas municipais de paisagismo ou posturas urbanas
Muitas convenções condominiais proíbem a colocação de qualquer objeto, banner ou adesivo na fachada, independentemente de conteúdo. Se essa regra existe, ela vale para propaganda eleitoral também. O síndico não precisa proibir “porque é política”; a regra já existe e se aplica igualmente a todos.
Área comum: o síndico tem papel decisivo
Nas áreas de uso coletivo (hall, elevadores, garagem, salão de festas, muros externos), a situação é diferente. A Lei Eleitoral proíbe expressamente a colocação de propaganda em bens de uso comum de pessoas jurídicas de direito privado, o que inclui condomínios. Portanto:
- Não é permitido afixar cartazes, panfletos ou qualquer material eleitoral em elevadores, corredores, quadros de avisos ou muros condominiais
- Não é permitido o uso de alto-falantes ou carros de som nas dependências do condomínio para fins eleitorais
- Não é permitido realizar comícios, eventos de campanha ou distribuição de material eleitoral nas áreas comuns sem autorização formal do condomínio, o que, na prática, é vedado pela legislação
A propaganda eleitoral em áreas comuns de condomínios é proibida pelo artigo 37 da Lei nº 9.504/1997. O descumprimento pode gerar multa ao responsável e ao beneficiário da propaganda.
Quais situações geram mais conflitos e como o síndico deve agir
A experiência do setor de gestão condominial mostra que os conflitos eleitorais seguem padrões previsíveis. Conhecê-los com antecedência permite agir de forma preventiva.
Grupos de WhatsApp e redes sociais do condomínio
Os canais de comunicação oficial do condomínio (grupos de moradores, aplicativos de gestão, comunicados internos) não devem ser usados para propaganda eleitoral. O síndico deve deixar essa regra clara no início do período eleitoral:
- Proibição de envio de correntes, vídeos ou links de campanha nos grupos oficiais
- Uso do canal apenas para assuntos de interesse coletivo do condomínio
- Advertência, e eventual exclusão temporária do grupo, em caso de descumprimento
Discussões no elevador e em espaços comuns
O síndico não pode proibir conversas políticas entre moradores, pois isso seria restrição à liberdade de expressão individual. O que pode e deve fazer é:
- Mediar situações em que discussões evoluam para agressões verbais ou físicas
- Aplicar o regulamento interno em caso de perturbação da ordem
- Acionar as autoridades competentes se houver ameaças ou violência
Veículos com propaganda eleitoral na garagem
Veículos particulares com adesivos ou bandeiras estacionados na garagem do condomínio não configuram propaganda irregular, pois o veículo é bem privado do condômino. Porém, se a garagem for área comum e o regimento interno proibir a colocação de material de propaganda, pode haver conflito de interpretação, o que reforça a necessidade de uma convenção atualizada e bem redigida.
Como o síndico deve se preparar: passo a passo
A gestão profissional de condomínios recomenda ações preventivas, não reativas. Veja como organizar a administração para o período eleitoral:
- Revise a convenção e o regulamento interno antes do período eleitoral e identifique lacunas sobre uso de fachadas, áreas comuns e comunicação
- Envie um comunicado oficial a todos os moradores explicando as regras aplicáveis, com linguagem neutra e sem favorecer nenhum candidato
- Defina um canal de denúncias para que moradores possam reportar situações de descumprimento sem precisar confrontar o vizinho diretamente
- Documente todas as ocorrências com fotos, horários e relatos assinados, caso seja necessário aplicar penalidades previstas na convenção
- Mantenha-se imparcial em todo momento. O síndico representa o condomínio como instituição, não como eleitor
A imparcialidade do síndico é o ativo mais valioso nesse período. Qualquer percepção de favorecimento político pode comprometer a autoridade da gestão por muito tempo após o término das eleições.
A convenção condominial precisa acompanhar a realidade
Muitas convenções foram elaboradas há décadas e não contemplam situações modernas: transmissões ao vivo nos corredores, stories com o logo do condomínio ao fundo, ou uso do salão de festas para reuniões políticas informais.
A ausência de regras claras cria brechas que qualquer morador pode explorar, e o síndico fica sem amparo legal para agir. Por isso, especialistas em direito condominial recomendam que a atualização da convenção seja pauta de assembleia ordinária pelo menos uma vez a cada cinco anos, ou sempre que mudanças significativas na legislação o exigirem.
Comparativo: convenção desatualizada vs. convenção atualizada em período eleitoral
| Situação | Convenção desatualizada | Convenção atualizada |
|---|---|---|
| Propaganda em fachada | Síndico sem base legal clara | Regra expressa, fácil de aplicar |
| Uso dos grupos de WhatsApp | Conflito sem resolução prevista | Proibição formalizada em regulamento |
| Eventos políticos informais | Ambiguidade sobre o que é “reunião” | Definição clara de uso do espaço |
| Aplicação de multa | Questionada juridicamente | Respaldada pela convenção aprovada |
Convivência em condomínio não depende de preferência política
O maior aprendizado que a gestão condominial oferece nesse contexto é simples: moradores não precisam concordar para conviver bem. O que garante a harmonia não é a uniformidade de opiniões, mas o respeito às regras estabelecidas coletivamente.
O período eleitoral passa. As relações de vizinhança permanecem por anos. Um condomínio que atravessa esse ciclo com respeito mútuo e regras bem aplicadas sai mais fortalecido, com moradores que confiam na gestão e no síndico que a conduz.
Gestão inteligente transforma condomínios. E isso começa muito antes do primeiro cartaz aparecer na fachada.