O Superior Tribunal de Justiça (STJ) suspendeu, em agosto de 2026, uma série de decisões que tramitavam nos tribunais estaduais sobre a legalidade do Airbnb em condomínios residenciais. A medida reacende um dos debates mais acalorados da gestão condominial no Brasil: é possível proibir a locação por temporada dentro de um condomínio?
A resposta, por enquanto, ainda não é definitiva, e síndicos em todo o país precisam entender o que está em jogo, o que a decisão do STJ significa na prática e como agir enquanto o tema não é pacificado pelos tribunais superiores.
Por que o STJ interveio nessa questão?
O STJ utilizou o mecanismo de afetação de recursos repetitivos. Na prática, isso significa que o tribunal identificou que a matéria é controvertida e que diferentes tribunais estaduais estavam chegando a conclusões opostas para casos semelhantes.
Ao “travar” as decisões pendentes, o STJ sinaliza que vai editar uma tese vinculante, ou seja, um entendimento que todos os demais tribunais do país serão obrigados a seguir.
Enquanto o julgamento definitivo não ocorre, os processos sobre o tema ficam sobrestados, aguardando a orientação do tribunal superior.
Ponto central do debate: a convenção condominial pode proibir o uso de unidades para locação de curta temporada, como Airbnb e plataformas similares, ou esse direito pertence exclusivamente ao proprietário do imóvel?
O que está em conflito: dois direitos legítimos
O impasse jurídico que chegou ao STJ reflete um conflito real entre duas perspectivas legítimas, ambas amparadas no ordenamento jurídico brasileiro.
Do lado dos proprietários favoráveis ao Airbnb:
- O direito de propriedade garante ao dono do imóvel a faculdade de usá-lo, gozá-lo e dispor dele livremente (artigo 1.228 do Código Civil).
- A locação por temporada é prevista e regulada pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), o que lhe confere respaldo legal.
- Plataformas de aluguel por curta temporada já são parte consolidada da economia do compartilhamento no Brasil.
Do lado dos condomínios contrários à prática:
- A convenção condominial e o regimento interno podem estabelecer normas de convivência e definir o uso das unidades, com base no artigo 1.336 do Código Civil.
- A rotatividade intensa de hóspedes desconhecidos impacta diretamente a segurança, o controle de acesso e a rotina do condomínio.
- Moradores permanentes relatam barulho, uso excessivo de áreas comuns e ausência de vínculo com as regras do edifício.
Esse não é um debate simples, e a tensão entre esses dois pontos é justamente o que torna necessária uma definição pelo STJ.
O que condomínios icônicos já viveram
Edifícios como o Copan, em São Paulo, e o JK Iguatemi já foram palco desse embate. No Copan, um dos cartões-postais da arquitetura paulistana, o volume de unidades alugadas por plataformas digitais chegou a gerar conflitos entre moradores fixos e administração. A alta rotatividade de visitantes impõe pressão sobre porteiros, câmeras, interfones e todo o sistema de controle de acesso.
O caso evidencia algo que síndicos experientes já sabem: o problema do Airbnb em condomínios não é apenas jurídico. É, sobretudo, um problema de gestão e de segurança operacional.
Qual o impacto direto para síndicos e administradoras?
Enquanto o STJ não publica a tese vinculante, os síndicos precisam agir com cautela e estratégia. Veja os principais pontos de atenção:
Revisar a convenção e o regimento interno
Condomínios que já possuem cláusula expressa proibindo ou regulamentando a locação por temporada estão em posição mais sólida juridicamente. Convenções omissas ou vagas deixam margem para interpretações divergentes.
Se o seu condomínio ainda não tem essa regulamentação, o momento é oportuno para pautar o tema na próxima assembleia.
Convocar assembleia para deliberar sobre o tema
A assembleia de condomínio é o espaço legítimo para que os moradores decidam, coletivamente, como querem tratar a questão. A aprovação de norma interna sobre locação por temporada exige quórum qualificado, geralmente dois terços dos condôminos, conforme a convenção de cada edifício.
O síndico deve apresentar o cenário jurídico atual com clareza, sem tomar partido, e garantir que a decisão seja da coletividade.
Fortalecer o controle de acesso
Independentemente do desfecho jurídico, o fluxo de pessoas desconhecidas em unidades alugadas por temporada exige protocolos mais rigorosos. Alguns pontos fundamentais:
- Registro obrigatório de visitantes e hóspedes temporários.
- Notificação prévia do síndico ou da portaria antes de qualquer check-in.
- Definição clara de responsabilidade do proprietário pelos hóspedes durante a estadia.
- Monitoramento de câmeras em áreas de acesso, como hall de entrada, elevadores e garagem.
A segurança do condomínio não pode ficar subordinada à indefinição jurídica. Enquanto o STJ decide, a gestão precisa funcionar.
Documentar tudo
Ocorrências envolvendo hóspedes de locação por temporada devem ser registradas formalmente no livro de ocorrências ou no sistema de gestão do condomínio. Essa documentação é fundamental caso o condomínio precise demonstrar, em uma ação judicial, os impactos concretos da prática no cotidiano do edifício.
Como funcionam os casos repetitivos no STJ
Para síndicos e administradoras que nunca acompanharam esse tipo de julgamento, vale entender o rito.
O que é um recurso repetitivo?
É um mecanismo criado para dar uniformidade às decisões judiciais em casos que se repetem em larga escala no país. O STJ seleciona dois ou mais processos que representam o conjunto das controvérsias e julga a tese de forma definitiva.
O que são processos sobrestados?
São os processos que ficam “pausados” enquanto o STJ não publica a decisão final. Nenhum tribunal estadual pode julgar de forma contrária ao que o STJ decidirá.
Quando sai a decisão?
O STJ não define prazo. O julgamento pode ocorrer em meses ou em anos, dependendo da pauta do tribunal. Por isso, a orientação para síndicos é agir preventivamente, sem esperar a resolução judicial.
O que esperar da decisão do STJ
Especialistas em direito condominial apontam que o STJ tende a equilibrar as duas perspectivas em conflito. As hipóteses mais discutidas no setor são:
Tabela de cenários possíveis
| Cenário | Descrição | Impacto para condomínios |
|---|---|---|
| Autonomia da convenção | STJ reconhece o direito do condomínio de proibir Airbnb por convenção | Condomínios com regra expressa ganham respaldo legal pleno |
| Proibição condicionada | Condomínio pode restringir, mas com quórum qualificado e motivação legítima | Assembleias passam a ter papel central na regulamentação |
| Liberdade do proprietário | STJ entende que a convenção não pode proibir o que a lei permite | Proprietários têm direito garantido, mas regras de convivência ainda se aplicam |
Nenhum desses cenários elimina a necessidade de uma gestão condominial bem estruturada. Em qualquer hipótese, o condomínio precisará de protocolos claros de controle de acesso e de convivência.
A segurança começa pelo controle de quem entra e sai
A discussão sobre Airbnb em condomínios escancarou uma vulnerabilidade que muitos edifícios já conhecem: o controle de acesso precário. Quando não há registro eficiente de visitantes e hóspedes, qualquer pessoa pode circular pelo condomínio sem identificação, sem rastreabilidade e sem responsável formal.
Tecnologias como reconhecimento facial, QR Code dinâmico para visitantes e monitoramento de câmeras 24 horas já são realidade em condomínios modernos e permitem que o síndico saiba, em tempo real, quem está dentro do edifício, seja um morador, um entregador ou um hóspede de temporada.
Essa camada de controle não resolve o debate jurídico, mas protege o condomínio enquanto ele ainda acontece.
Conclusão
A decisão do STJ de suspender os julgamentos sobre Airbnb em condomínios é um sinal claro de que o tema ainda vai percorrer um longo caminho até a pacificação jurídica. Para síndicos e administradoras, a mensagem é direta: não espere a decisão do tribunal para agir.
Revise a convenção, passe o debate pela assembleia, reforce os protocolos de acesso e documente todas as ocorrências. A gestão condominial inteligente não se paralisa diante da incerteza jurídica, ela se antecipa a ela.
Gestão inteligente transforma condomínios.
Conteúdo do blog da Safer Portaria Remota
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