O STJ Decidiu: o que Muda nos Condomínios Residenciais
Em maio de 2025, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu uma das decisões mais aguardadas pelo setor condominial nos últimos anos. Por 5 votos a 4, o colegiado estabeleceu que o aluguel de imóveis por curta temporada intermediado por plataformas digitais, como o Airbnb, só é permitido em condomínios residenciais se a convenção de condomínio autorizar expressamente essa modalidade.
A decisão, registrada no REsp 2121055, é a primeira posição consolidada da seção responsável por julgar casos de Direito Privado no STJ. Até então, apenas as turmas do tribunal haviam se manifestado sobre o tema, de forma fragmentada e nem sempre convergente. Agora, síndicos, administradoras e condôminos têm uma referência jurídica clara para embasar suas deliberações.
Para quem administra um condomínio, entender o alcance dessa decisão não é opcional. É uma questão de gestão responsável.
Por Que o STJ Considerou a Locação por Temporada uma Atividade Comercial
A relatora do caso, ministra Nancy Andrighi, foi precisa em seu voto: a frequência e a habitualidade com que um imóvel é locado por curta temporada são os elementos centrais que definem o caráter comercial da atividade.
Segundo a ministra, “a reiterada exploração econômica e a profissionalização desse serviço descaracterizam a destinação residencial”. Em outras palavras, quando um condômino coloca o apartamento disponível de forma recorrente em plataformas digitais, ele deixa de ser apenas um morador que ocasionalmente aluga o imóvel e passa a exercer uma atividade com fins lucrativos dentro de um espaço coletivo regido por normas residenciais.
“Quando houver previsão de uso do condomínio para fins residenciais, o uso do imóvel para contratos atípicos de curta estadia, que descaracteriza tal uso, só será possível se aprovado em assembleia.” — Ministra Nancy Andrighi, STJ
Essa distinção é fundamental. Não se trata de proibir o aluguel por temporada em si, mas de exigir que, em condomínios com destinação residencial, a coletividade delibere e decida, democraticamente, se aceita ou não essa prática em seu meio.
O Que É um “Contrato Atípico de Curta Estadia”
O STJ classificou o modelo Airbnb como um contrato atípico de curta estadia com exploração econômica. Essa nomenclatura técnica tem implicações práticas importantes.
Contratos típicos de locação residencial são regulados pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) e têm características bem definidas: prazo mínimo, vínculo de moradia, direitos e deveres claros para locador e locatário. Já a locação via plataformas digitais por períodos muito curtos, dias ou semanas, mistura elementos de hospedagem, prestação de serviços e locação, sem se enquadrar perfeitamente em nenhuma categoria legal pré-existente.
Essa atipicidade é justamente o que tornou o tema tão controverso nos tribunais ao longo dos últimos anos. A decisão do STJ não cria uma nova lei, mas oferece um caminho interpretativo claro: se o condomínio não tem previsão expressa na convenção, a atividade não é permitida.
O Que Síndicos e Administradoras Precisam Fazer Agora
A decisão do STJ não tem efeito vinculante, ou seja, não obriga automaticamente todos os tribunais do país a seguir o mesmo entendimento. No entanto, como precedente da seção de Direito Privado do STJ, serve como orientação forte para as instâncias inferiores, e tende a ser amplamente adotado nas disputas judiciais sobre o tema.
Na prática, o síndico ou a administradora devem adotar as seguintes providências:
- Revisar a convenção de condomínio para verificar se há ou não previsão sobre locação por temporada via plataformas digitais.
- Identificar se há unidades sendo anunciadas regularmente em plataformas como Airbnb, Booking ou similares.
- Convocar assembleia caso a coletividade queira deliberar sobre o tema, seja para autorizar, regulamentar ou proibir expressamente a prática.
- Registrar a decisão em ata com clareza, para que tenha validade jurídica perante eventuais questionamentos.
- Consultar o advogado do condomínio para adequar a redação da convenção às melhores práticas após a decisão do STJ.
Quorum Necessário para Alterar a Convenção
Alterar a convenção de condomínio não é simples. A legislação exige a aprovação de 2/3 dos condôminos em assembleia especialmente convocada para esse fim. Esse quorum elevado existe justamente para proteger a coletividade de mudanças que possam alterar substancialmente o caráter e a convivência do condomínio.
Se a convenção atual for omissa sobre o tema, o condomínio pode tanto incluir uma cláusula autorizando a locação por temporada (com 2/3 dos votos) quanto uma cláusula proibindo expressamente (também com 2/3). A omissão, à luz do entendimento do STJ, já opera como impedimento à prática.
Impactos na Convivência e na Gestão Condominial
A locação por temporada em condomínios residenciais levanta questões que vão muito além do aspecto jurídico. Síndicos que já lidam com essa realidade relatam desafios frequentes:
- Rotatividade excessiva de pessoas nas áreas comuns, com hóspedes que desconhecem as normas internas do condomínio.
- Sobrecarga de estrutura, como elevadores, piscinas, churrasqueiras e salões de festa, utilizados por pessoas que não contribuem para a manutenção coletiva.
- Dificuldade no controle de acesso, já que hóspedes de curta temporada não passam pelos processos habituais de cadastro e identificação.
- Conflitos com moradores permanentes, que se sentem prejudicados pela instabilidade e pelo trânsito constante de desconhecidos.
- Responsabilidade civil em casos de incidentes envolvendo hóspedes dentro das dependências do condomínio.
Esses pontos reforçam a importância de que a convenção de condomínio seja um documento vivo, atualizado periodicamente para refletir as transformações da sociedade e do mercado.
Comparativo: convenção omissa vs. convenção atualizada
| Aspecto | Convenção Omissa | Convenção Atualizada |
|---|---|---|
| Posição jurídica pós-STJ | Presume-se proibição | Segurança jurídica clara |
| Controle de acesso | Fragilizado | Pode ser regulamentado |
| Responsabilidade do síndico | Ambígua | Definida em norma interna |
| Conflitos entre condôminos | Alta probabilidade | Reduzida com regras claras |
| Base para notificação/multa | Fraca | Sólida |
Como Conduzir a Assembleia Sobre o Tema
A assembleia de condomínio é o espaço democrático por excelência para tratar de questões como essa. Para que a deliberação sobre locação por temporada seja eficaz e juridicamente válida, alguns cuidados são essenciais.
Antes da Assembleia
- Envie a convocação com antecedência mínima prevista na convenção (geralmente 10 dias).
- Inclua na pauta, de forma clara e objetiva, o item “deliberação sobre locação de unidades por curta temporada via plataformas digitais”.
- Disponibilize aos condôminos um resumo da decisão do STJ e suas implicações práticas.
Durante a Assembleia
- Apresente os dois lados do debate: os impactos da prática na convivência coletiva e os direitos de propriedade dos condôminos.
- Dê voz aos moradores, especialmente àqueles que vivem permanentemente no condomínio.
- Registre os votos nominalmente, para garantir o quorum de 2/3 em caso de alteração de convenção.
Após a Assembleia
- Registre a ata em cartório, conferindo-lhe publicidade e validade perante terceiros.
- Caso aprovada alguma alteração na convenção, providencie o registro em cartório de imóveis.
- Comunique a decisão a todos os condôminos, inclusive aos ausentes na assembleia.
O Papel da Tecnologia na Gestão Desse Novo Cenário
A decisão do STJ evidencia algo que profissionais do setor já sabem: a gestão condominial moderna exige muito mais do que boa vontade. Ela demanda processos, documentação e ferramentas adequadas.
O controle de acesso é um dos pontos mais sensíveis quando se discute locação por temporada. Como identificar quem são os hóspedes que circulam no condomínio? Como garantir que apenas pessoas autorizadas acessem as dependências? Como o síndico monitora, em tempo real, o fluxo de entrada e saída de um edifício com alta rotatividade?
Essas perguntas não têm respostas simples sem o apoio de tecnologia. Soluções como sistemas de monitoramento por câmeras, controle de acesso por biometria ou QR Code e registro digital de visitantes tornam-se aliadas indispensáveis de um condomínio que precisa, ao mesmo tempo, cumprir a decisão do STJ e garantir a segurança de todos os moradores.
A gestão inteligente começa com informação de qualidade e se consolida com processos bem definidos.
Conclusão
A decisão do STJ sobre o Airbnb em condomínios residenciais é um marco jurídico que impõe responsabilidades claras a síndicos, administradoras e condôminos. A convenção de condomínio, historicamente tratada como um documento burocrático, passa a ter um papel central na definição dos limites de uso das unidades privativas dentro de um espaço coletivo.
Atualizar a convenção, convocar assembleias bem conduzidas e investir em ferramentas de gestão e controle de acesso não são mais opcionais. São ações concretas que protegem o patrimônio coletivo, preservam a convivência e reduzem a exposição jurídica do condomínio. Gestão inteligente transforma condomínios.